Zmiany deweloperskie, czy to się opłaca?

Kupowanie mieszkania od dewelopera rodzi wiele pytań zaraz po jego rezerwacji. Mamy wtedy jakiś czas na zastanowienie się czy układ funkcjonalny mieszkania w 100% zaspokaja potrzeby przyszłych mieszkańców. Jeżeli nie, całe szczęście zazwyczaj są możliwe zmiany deweloperskie. Deweloper często służy pomocą w podejmowaniu takich decyzji… niemniej jednak zadaniem dewelopera jest sprzedać mieszkanie. Inaczej ma się w przypadku projektanta wnętrz, który ma za zadanie spojrzeć na projekt mieszkania obiektywnym okiem.

Zmiany deweloperskie – pyta o nie coraz więcej inwestorów i naszym zdaniem jest to bardzo dobry sposób na zaoszczędzenie pieniędzy. Zmiany deweloperskie, zwane czasem lokatorskimi, to zmiany, które można nanieść na układ swojego jeszcze niewybudowanego mieszkania i które zostaną wykonane jeszcze na etapie budowy przez dewelopera.

Zmiany te dotyczą ścian działowych, projektu elektryki, hydrauliki oraz centralnego ogrzewania. Są przede wszystkim dostosowaniem zakupionego mieszkania do potrzeb właściciela. Często mamy taką możliwość u deweloperów, dlatego warto zapytać inwestora czy deweloper wyraził zgodę na dokonanie zmian deweloperskich. Jeśli tak, to super, i trzeba koniecznie z takiej opcji skorzystać, ponieważ taniej wyjdzie zrobienie przyłączy i ścianek działowych od razu na etapie budowy, niż potem płacenie fachowcom za przeróbki, wyburzanie, naprawianie.

Jak zaplanować zmiany deweloperskie?

Trzeba dowiedzieć się, jakie są wytyczne takich zmian u danego dewelopera, ponieważ każdy z nich swoje procedury. Zmian deweloperskich nie można nanosić przez cały okres budowy. Można, gdy budowa jest jeszcze na wczesnym etapie. U dużych deweloperów zazwyczaj zmiany trzeba zgłosić około 1,5 roku przed planowanym oddaniem kluczy do mieszkania, natomiast u mniejszych z bardziej kameralnymi inwestycjami, można nanosić zmiany prawie do samego końca budowy.

Od czego zacząć?

Deweloper powinien udostępnić dokładny projekt mieszkania w formie pliku dwg, pdf czy zwykłego jpg. W takim projekcie powinny być zawarte takie informacje jak:

Wszelkie wymiary pomieszczeń.
Informacje na temat okien, czy są to tradycyjne okna 90cm nad podłogą czy na przykład balkonowe.
Informacje na temat wielkości otworów drzwiowych.
Projekt elektryki, czyli wszelkie punkty świetlne, włączniki i gniazda. Zazwyczaj w podstawowoym projekcie dewelopera jest ich niewiele, około 20-25 w zależności od wielkości mieszkania. I tak najczęściej jest to jeden górny punkt świetlny, włącznik światła oraz 3-4 gniazda. Zawsze potrzebnych jest więcej punktów świetlnych niż przewidział to deweloper. Gniazda zazwyczaj potrzebują zmiany lokalizacji, ze względu na docelowo inny układ funkcjonalny mieszkania.
Projekt hydrauliki, czyli miejsca wszelkich przyłączy WOD-KAN dla umywalek, prysznica, wanny, WC.
Projekt centralnego ogrzewania, czyli usytuowania wszelkich grzejników, oraz ich wielkość. Grzejniki mają bardzo duży wpływ na aranżacje poszczególnych pomieszczeń.

Bez powyższych informacji nie będzie możliwości naniesienia zmian deweloperskich, dlatego należy wymusić od dewelopera o udostępnienia ich.

Co dalej?

Mając komplet informacji możemy zacząć procedurę nanoszenia zmian deweloperskich. Najpierw oczywiście należy zacząc od szczegółowego wywiadu preferencji klienta, czyli trzeba uzyskać wiele istotnych informacji takich jak: jakiej wielkości łóżko? Lodówka tradycyjna czy side by side? Wanna czy prysznic? Zmywarka 45 czy 60? I wiele wiele innych….

Następnie najlepiej przygotować kilka propozycji układu funkcjonalnego mieszkania. Zmian nie dokonujemy na ścianach nośnych, słupach, podciągach. No i zachowujemy umiar w zmianach z uwzględnieniem prawa budowlanego.

Ostatni etap zmian deweloperskich.

Powiedzmy, że inwestor zaakceptował już ostateczny układ funkcjonalny mieszkania. I co dalej? Na pewno to nie wszystko, ponieważ deweloper oprócz układu ścian działowych, będzie potrzebował także projekty branżowe, czyli projekt elektryki, hydrauliczny i centralnego ogrzewania.

Jeżeli chodzi o projekt elektryki, podajemy miejsca i co ważne wysokości wszystkich punktów elektrycznych.Na przykład najbardziej optymalną wysokością wszelkich włączników to 95 cm od gotowej posadzki, i tak właśnie opisujemy projekt z dopiskiem”chyba, że wskazano inaczej”. Gniazda dokładnie tak samo, opisujemy całościowo, że na przykład wszystkie gniazda znajdują się 30 cm nad podłogą z takim samym dopiskiem „chyba, że wskazano inaczej”. Należy podać również informację jak liczone są wymiary: wymiary najlepiej jest podawać do osi puszki, wtedy nie będzie żadnych wątpliwości. Opisujemy dokładnie gniazda, do czego służą, do lodówki, piekarnika czy płyty grzewczej – ponieważ w nowych mieszkaniach często już do każdego urządzenia, które ma większy pobór mocy, są tworzone osobne obwody do skrzynki elektrycznej. Na pewno ułatwi to prace ekipie remontowej. Oświetlenie górne, wiadomo wysokości nie podajemy, tylko odległości od ścian. Inaczej będzie z kinkietami, tutaj musimy podać dokładną wysokość. Bardzo ważne, podajemy informację, jak poszczególne punkty świetlne mają się włączać, czyli z którego włącznika. Wpisujemy cyfrę przy każdym punkcie świetlnym i włączniku, np. 1.1, 1.2 …dla salonu, 2.1, 2.2…. dla kuchni itd. Warto zapytać inwestora czy planuje zakup maty grzewczej do łazienki, albo czy na przykład w przyszłości planuje zainstalować klimatyzację w mieszkaniu. W takim wypadku należy zawczasu zaplanować punkty elektryczne w odpowiednich miejscach.

Projekt hydrauliki to czysta formalność, jeżeli tylko układ funkcjonalny jest zatwierdzony przez inwestora. Tam, gdzie są wszelkie sanitariaty, tam będą przyłącza wod-kan. Podajemy oczywiście wysokości osi przyłączy. Dla wanny jest to zazwyczaj 75 cm, dla prysznica 110-120 cm, umywalka 55-60, no chyba że będą to baterie podtynkowe. Wysokości podajemy od gotowej podłogi. Gra jest warta świeczki, ponieważ każda zmiana punktu wod-kan to koszt około 350-400 zł za sztukę. Warto więc zaplanowac to tak, żeby przyłącza znajdowały się już w docelowych miejscach przy odbiorze kluczy. To samo tyczy się umiejscowienia grzejników, które są bardzo ważnym elementem projektu wnętrz.

Jakie są plusy zmian deweloperskich?

Mniejsze koszty.
Gwarancja na wszelkie instalacje od dewelopera.
Skrócenie czasu wykończenia mieszkania, ponieważ odbieramy klucze do już spersonalizowanego, szytego na miarę wymarzonego lokum.

I chyba najważniejsza rzecz, zaczynamy od uzyskania informacji od dewelopera: do kiedy mamy termin dostarczenia owych zmian? Ponieważ po jego przekroczeniu nie będzie już takiej możliwości…a byłoby to wielka szkoda.